乐乎公寓CEO罗意博鳌开讲 呼吁全行业把运营由不

2019-09-02 13:39

  8月8日下午,2019年博鳌房地产论坛期间的重要版块“博鳌大讲堂”如期开讲,“博鳌大讲堂”是本次论坛中万众瞩目的版块,每一年都会邀请房地产界、金融界、财经界及政府协会的领袖人物对主题作精彩演讲,把脉产业发展,汇聚巨人之光,是行业中极具思想魅力的巅峰交流盛世,同时透过系列专业与极具洞见的学习,分享与创造共享经济时代的智慧红利,透过众多智者参与的平台,为行业培养优秀的人才。“博鳌大讲堂”再次邀请乐乎公寓创始人&CEO罗意作为重磅演讲嘉宾,分享“长租这一年和未来很多年”,探究长租公寓轻资产头部企业,城市租赁行业第三方运营领军品牌的发展历程与未来蓝图。

  罗意开讲用《长租这一年和未来很多年》为主题,引出了业界同仁们多年的羁绊。他徐徐道来的2018年,正是普遍存在焦虑和对未来不确定性担心的一年。他认为2018年的长租公寓在享受2017年整个国家的顶层政策和2018年初很多一级市场对产业的前景可期的预判。但从2018年9月份开始,哄抬房价、甲醛事件、高空置率困局、P2P暴雷等问题的出现,外界和资本圈对长租的解读走向歧途。但国家租售并举的大的战略没有发生变化,各地政府的产业政策,越将理性与有序。

  购买力和供需关系。比如成都市场,基本面较好,但市民可支配的收入和供需关系空间狭窄,所以乐乎公寓适时主动收缩了在成都和武汉的市场。

  租价和房价之间的比值。虽然联动的时间周期略长,但实际上它是正向关系,以北京市场为例,租金抗跌风险和增长空间,今天的高租价的确是受到高房价的牵引。

  资本与资产。投资圈显露现金为王的理念,持很强的观望态度。募资困难、老项目退出、业绩回报不及预期等为题,造成上游一级市场的紧张。但整个租赁市场,头部企业仍将获得长期支持。大的业务层面去谈,以乐乎公寓为例,老股东及建信资产的合作投入都异常坚定。长租公寓集体建设用地将继续活跃,受资本诸多青睐;在垂直层面谈中小公寓(小B),乐乎公寓在广深地区发展时,有很多资产涌入,短期60个项目,有67%为新项目,即装完毕便交由乐乎进行托管运营。

  罗意认为:资产端呈两极分化,大的会向头部、便宜、长的钱靠拢,小的会往小B去靠拢,长租不应该仅仅把我们的眼光看在头部的这2-5%的供给方身上,要让资产端的供给、资金匹配往前走。

  各地的产业政策从2017年顶层设计在2018年的渐次落地,2018年下半年,下沉至实际层面。

  市场教育阶段收官。行业发展至今整个长租公寓客户市场的教育几近完成,2018年的长租行业真正可以称其为一个行业,也是业界绝大部分同行的共识。

  行业人才抢夺减少。通过市场洗礼、政策背书之后,更多优秀的行业人才进入长租行业。例如乐乎公寓,中高层几乎全部是在去年夯实,在今年完善人才梯队,这也是广泛的市场情况。

  企业优胜劣汰的生命周期。在2018年存活下来的企业,必然是高度理性,关注内部成长,重视内核价值的企业。

  罗意谈长租模式,他认为长租公寓在整个模式上是相对固化的,如自如、蛋壳的逻辑,或类酒店、包租逻辑,但在集体供地、民间创新上出现很多亮点,例如华南市场的城中村及多流通领域创新的品牌,如雨后春笋般地成长起来。层出不穷的新鲜将比较优势进行串联打通,在市场回归理性的过程中,成为产业分水岭的关键时期。

  罗意谈起自己与三位朋友的对话。分别出自中介系,印尼创新团队,蚂蚁金服,贝壳战略投资。为他带来了三种获取房源的思路与视角。

  中介:作为代理机构发问长租,为什么以前不进商住公寓呢?开发商和运营商的逻辑是相悖的,开发商要卖房子,他请运营商是讲故事,不是真正做运营,需求不同频,带来合作的隐患。

  印尼创新团队:对于城中村,印尼团队是典型的代运营模式。由房东先招租,团队入驻进行品牌化,和C端匹配,其增长迅速,蚂蚁金服或将在A轮进行投资。

  贝壳:充分渗透了链家、自如的基因,集中式公寓在人口密集度、房源密集度比较高门店,以门店为中心,1.5公里为半径获取分散式房源,从而提高单店的盈利能力。

  罗意发问:数据显示,现在用于长租的有7500万套,但构成长租的占比是非常小的。存量市场挖掘的机会又在何方?我觉得这是值得业界朋友去思考的问题,当没有没有更多资金做增量,是否可以存量,是否能够进行匹配?

  包租这个事情究竟有多大空间?罗意是存疑的。他坦言乐乎公寓从2015年8月拿天使的时候就选择了做代运营,目前在8个城市有400多个项目,约6万间房,其中只有3个包租项目。他表示,二房东模式会停留在较小规模,包租并不意味着有未来,这也是行业同仁的共识。比如自如近期也在探索To C的代运营的模式。如果把体系内形成的品牌、渠道等能力释放给行业,或许是打通任督二脉的办法,当然重者愈重、轻者愈轻,也是行业的共识。

  第三类是轻资产运营服务机构,例如乐乎公寓一端以很轻的方式控房源,另一端匹配价值链。他认为当下的价值更多是化零为整,统一推向市场带来匹配效益的提高,但是新阶段可能命题会发生改变。

  他谈道,乐乎公寓作为运营机构,不吃租差,不做资产,而是一个乙方服务公司,数往知来与各位同仁分享基于乐乎公寓多年“轻”势发展的新观点与新思考。

  第一,为什么行业需要运营能力?行业从讲故事开始,进入井喷发展再到大批量阵亡,是否碰触了天花板?通过调研及引入咨询机构,罗意发现现在提供的运营服务,不是因为竞争加剧,而是因为行业多数品牌都没有运营能力的基础要素,很多的二房东其实以前就是一个批零关系,通过信息不对称拿到项目直接分发,不做装修。但是随着C端的需求往前走,进行装修,装修成本加大,但不具备运营能力、收益管理能力。如今乐乎公寓将非常固化的链条不断地去做重复,不断进行PDCA。同时提升匹配效率。他认为我们的市场空间不是来自于竞争加剧,而且行业空间巨大的时期,并未走到需要淘汰大量从业者的阶段。

  第二,行业从“房”往“客”转变。乐乎公寓现在单月的业务增长大概在4000—6000间,约几十个项目。过去的乐乎公寓在做托管业务时,是典型的以资产为中心,以房子为中心、招租为半径,出租率高就是优质运营。但再后续发展中,如果一直保持这样的逻辑,乐乎公寓作为乙方机构的含金量会逐渐走低,因为租客认定的是房子,而非品牌,而非乐乎。罗意认为随着规模的增长,随着供需关系的微妙变化,未来长租公寓的题中之意要从房向客转变。乐乎公寓7月26号上线的会员系统,近来有很多上佳表现。

  第三,长租行业的运营不等于服务。罗意在演讲中,否定运营=服务的观点,他认为服务是运营的子集,首先提升交易透明度和基本服务保障,把运营从不及格做到75分。

  近来乐乎公寓在做很多的研究与尝试,罗意从认知层面进行了解读。以回答下面几个问题;乐乎对租客来说究竟意味着什么?整个行业的运营能力应该打多少分?罗意感叹,行业平均的运营能力多半是不及格的状态,乐乎在做完减法之后,为企业发展提出了四个努力方向。

  第一,稳定可靠的产品(配套和安全)。长租公寓现象级问题便是透支了C端对市场的预期,长租品牌已经武装到了牙齿,但从更理性的角度去分析,也要让C端更加理性,需要匹配适宜同频的,稳定可靠的产品。

  第二,人性化的规则设置。这里并不是讲超出客户预期的服务,对于人性化的规则设置,市场上很多机构都未能达标。对于设置繁复的收费机制,更像在设置交易的潜规则?

  演讲最后,罗意坦言,整个长租市场,还远远没有触及天花板。长租公寓的服务、运营距离发展边界还很遥远,竞争并没有达到敌军四面逼近,形势危急的地步,我们都还只是行业青春年少的孩童。他呼吁业界同仁,更冷静的审视自己,关注解决自身的问题,努力把行业不及格的运营做到75分,算是对行业有一个交代。

  在互动点评环节,罗意与各位嘉宾亲切对话,他分享作为轻资产运营商对利润的理解。商业模式要么就是追求单一项目的利润,不追求规模,要么就是不追求单一项目的利润,追求模型的可靠性,通过规模化来达到盈利的目的。

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